Door Welex, uw advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht in Spanje
Daarom geven we in deze blog graag wat meer inzicht in deze ‘Wet op de toename van waarde van de grond van stedelijke aard’, of in Spanje beter bekend als de gemeentelijke vermogenswinstbelasting.
Wie beheert en de Plusvalia belasting in Spanje?
Deze belasting wordt geïnd door de gemeente en is dus een gemeentelijke belasting in Spanje.
Welke wet reguleert de Plusvalia belasting in Spanje?
De Spaanse wet op plaatselijke financiën reguleert deze belasting en artikel 104 hiervan omschrijft het als de toename van waarde van grond van stedelijke aard, zoals blijkt uit het resultaat van een eigendomsoverdracht van dit land door enige titel of oprichting of overdracht van enig zakelijk recht van gebruik, het eigendom van zulke grond beperkend.
Daarom valt grond met een landelijk karakter niet onder deze belasting in Spanje. Ook wordt er geen belasting geheven op gebouwen op dergelijke grond.
De gemeentelijke vermogenswinstbelasting wordt geheven op de toename van de waarde van dergelijke grond vanaf de datum van de verwerving tot de datum van de overdracht, ofwel door een belastende titel zoals een aankoop of verkoop, of door een lucratieve titel, in het geval van een schenking of de toewijzing van een erfenis.
Wie moet er in Spanje Plusvalia belasting betalen?
In het geval van een overdracht van land voor een waardevolle titel, bijvoorbeeld bij verkoop, moet de verkoper deze belasting in Spanje betalen.
Maar let op: in het geval van een verkoop tussen niet-ingezetenen kan ook de koper verplicht zijn te betalen in het geval de verkoper een niet-ingezetene is en niet de verplichting om te betalen aanneemt.
In deze gevallen wordt de situatie opgelost door de advocaten van beide partijen, die de aankoopprijs gebruiken voor de schatting van de Plusvalia belasting in Spanje, het uitleggend in de verkoopakte in Spanje.
In het geval van een gratis overdracht (of voor winst), zoals bijvoorbeeld in het geval van landschenking of door de toewijzing van een erfenis, is de persoon die de grond verwerft degene die verplicht is de belasting te betalen.
Wanneer moet in Spanje de Plusvalia belasting in Spanje betaald worden?
We zullen hier onderscheid maken tussen de datum van de transactie en de datum van de overlegging van de verklaring van deze belasting in Spanje.
De datum van de transactie voor de belasting zou, bij transacties onder levenden, op het moment zijn dat de overdracht plaats vindt. In de meeste gevallen wordt de datum bepaald door de datum waarop de akte getekend wordt (koop, verkoop, schenking etc.). Daarom is de deadline voor het invullen van de verklaring dertig dagen na die datum.
In het geval van een overdracht vanwege een overlijden (toewijzen van grond door erfenis of nalatenschap), is de datum voor de transactie de datum van het overlijden en niet de datum van het ondertekenen van de akte van nalatenschap. Met dit punt moet voorzichtig omgesprongen worden.
Deadlines voor het aangeven van Plusvalia belasting in Spanje
Zoals bij bovenstaande is de periode voor het aangeven van de verklaring van Plusvalia belasting in Spanje 6 maanden, vanaf de datum van overlijden. Normaal gesproken worden deze 6 maanden vol gemaakt zonder toekenning van acceptatie van de erfenis. De wet biedt de mogelijkheid om deze 6 maanden te verlengen tot een jaar, op het verzoek van de belastingbetaler (degene die verantwoordelijk is voor het betalen van de belasting).
Er zijn gevallen waarbij sprake is van vrijstelling van de betaling van Plusvalia belasting in Spanje, maar die behandelen we niet in deze blogpost, behalve in het geval van bezitsverlies. Dat wordt verderop in deze post besproken.
Eerst leggen we uit hoe de vermogenswinstbelasting berekend wordt.
Hoe wordt de Plusvalia belasting in Spanje berekend?
Om de Plusvalia belasting in Spanje te berekenen moeten we zowel rekening houden met de toename van de waarde van de grond over een maximale periode van 20 jaar en het percentage dat voor deze toename geldt, als met het belastingtarief (het percentage) dat door het gemeentebestuur is goedgekeurd. Dit kan niet hoger zijn dan 30%.
De waarde van de grond wordt in de meeste gevallen vastgesteld door de kadastrale waarde van het onroerend goed en kunnen we vinden bij de onroerendgoedbelasting.
Het percentage van de toename van de waarde van de grond wordt berekend door het nummer van volle jaren sinds de laatste overdracht te vermenigvuldigen met een coëfficiënt die vastgesteld wordt door elke gemeente. Een verduidelijking: het feit dat we het hebben over ‘volle jaren’ betekent dat als de overdracht van de grond plaatsvindt binnen het jaar van verwerving, de Plusvalia belasting in Spanje niet geldt (d.w.z. als we het onroerend goed verkopen binnen het eerste jaar na aankoop, hoeven we geen vermogenswinstbelasting te betalen). Laten we verder gaan.
We hebben gezegd dat het jaarlijkse percentage dat vastgesteld wordt door de gemeente van toepassing is op de waarde van de grond op het moment van de belasting, maar de Wet op het reguleren van lokale belastingen heeft de volgende limieten ingesteld:
a) Periode van één tot vijf jaar: 3,7%.
b) Periode tot 10 jaar: 3,5%.
c) Periode tot 15 jaar: 3,2%
d) Periode tot 20 jaar: 3%.
Deze percentages zijn in het geheel niet gebaseerd op een werkelijke situatie, maar op aangenomen bepalingen die zijn ingesteld door de wet. Laten we een voorbeeld nemen:
Stel je voor dat we een villa willen verkopen. De kadastrale waarde van het land is 150.000,00 euro. De villa was de laatste 18 jaar in ons bezit. De villa is gelegen in een
gemeente die heeft bepaald dat de waarde van de grond jaarlijks met 3% toeneemt. De toename van de waarde van de grond zal dus als volgt zijn:
3% x 18 jaar x 150.000,00 euro = 81.000,00 euro. Dit gaat uit van de schattig van deze gemeente van de toegenomen waarde van de grond van onze villa.
Nu, als deze gemeente het belastingtarief dat is ingesteld door de wet (30%) gebruikt voor het berekenen van de vermogenswinst, dan zou de vermogenswinstbelasting 81.000,00 x 30% = 24.300,00 euro zijn. Dus lezer, als u 18 jaar geleden een villa heeft gekocht, bevindt u zich misschien wel in een zeer onprettige situatie aangaande de Plusvalia belasting in Spanje.
Plusvalia belasting in Spanje: Mening van Welex, advocaten gespecialiseerd in vastgoedrecht in Spanje
Naar onze bescheiden mening is de Plusvalía belasting in Spanje een bezwaarlijke belasting die gedateerd is en niets te maken heeft met de belastingprincipes van algemeenheid, progressiviteit, eerlijke distributie van de belastingdruk en de niet- confiscatoire aard.
Wat vindt het grondwettelijk hof van de Plusvalia belasting in Spanje?
Geconfronteerd met deze duidelijke fiscale onrechtvaardigheid in Spanje heeft het grondwettelijk hof in de uitspraak van 11 mei 2017 de gedeeltelijke ongeldigheid uitgesproken van bepaalde artikelen in de Wet op het reguleren van plaatselijke belastingen, maar alleen in die gevallen waarin er geen toename in waarde is.
Wat het grondwettelijk hof in Spanje niet heeft besloten is in welke gevallen er sprake is van geen toename in waarde. Met die uitspraak heeft het grondwettelijk hof ons laten weten dat de wetgever de wettelijke aanpassingen en aanpassingen aan de belasting
moet uitvoeren zodat gevallen waarbij er sprake is van ‘geen toename in waarde van stedelijke grond’ niet onderworpen worden aan de belasting.
Praktische casus van Plusvalia belasting in Spanje
Stelt u zich voor dat u in 2000 in Spanje een appartement heeft gekocht voor 300.000,00 euro en gedwongen was dit weer te verkopen in 2009 (economische crisis) voor 180.000,00 euro. Hier is er sprake van een duidelijke veronderstelling van ‘geen toename van waarde van de grond’. Echter heeft het grondwettelijk hof in Spanje niet de gevallen meegenomen waarbij er een kleine toename van de waarde van de grond was, maar minder dan de waardes die door de gemeentes vastgesteld zijn.
In 2017 heeft het grondwettelijk hof in Spanje de fundamenten gelegd voor het aanpassen van de vermogenswinstbelasting, binnen de vereisten van de grondwet. Maar tot op het moment van schrijven van deze post, heeft de wetgever nog geen wetsaanpassing mogelijk gemaakt die recht zou doen aan de uitspraak van het grondwettelijk hof.
Om het allemaal nog erger te maken is er een andere uitspraak van hetzelfde Spaanse hof, op 31 oktober 2019, om de vraag van grondwettigheid op te lossen, waarbij het de vraag was of, zelfs als er vermogenswinst is in Spanje, de te betalen belasting per vermogenswinst wel of niet de verkregen toename mocht overschrijden. Een voorbeeld zou zijn de verkoop van mijn onroerend goed waardoor ik een vermogenswinst van 6.000,00 euro krijg, maar een Plusvalia belasting moet voldoen in Spanje van 6.500,00 euro. De Plusvalia belasting die betaald moet worden zou groter zijn dan de winst die te behalen is door het verkopen van mijn onroerend goed. Dit is een duidelijk geval van confiscatie en gaat in tegen de richtlijnen van de Grondwet.
Gezien deze situatie zonder juridische zekerheid adviseren de professionals bij Welex, advocaten en accountants in Spanje, onze lezers om elke overdracht te bestuderen waarbij de Plusvalia belasting in Spanje een rol speelt, op individuele basis en in overleg
met de betreffende gemeenteraad, in het geval dat deze specifieke maatregelen aanneemt met betrekking tot deze duidelijke gevallen van confiscatie. Soms, en dit verschilt per gemeenteraad, verdient het de voorkeur om de belasting te betalen en deze vervolgens terug te eisen. In andere gevallen is het voldoende om een document te overleggen waarop staat dat er geen toename van waarde is of dat de vermogenswinst verkregen door de overdracht van het onroerend goed minder is dan de te betalen belasting.
Aarzel niet om contact met ons op te nemen om eventuele vragen over onroerend goed vastgoedrecht in Spanje op te lossen.
Welex, Advocaten en Accountants
C/ RAMÓN GÓMEZ DE LA SERNA 23, LOCAL 7. 29602 MARBELLA.
TEL:+(34)952.77.55.21
www.welex.es